Os riscos da nomeação de síndico e administradora indicados por construtoras

Adquirido o imóvel na planta, e após esperar longos anos para a finalização das obras (com prováveis atrasos), bem como a finalização de todos os procedimentos burocráticos com Habite-se, registros, entre outros, o comprador enfim poderá usufruir de sua nova aquisição. Contudo, até que grande parte das unidades seja vendida e os proprietários se instalem em suas residências, ainda haverá contratempos que podem custar muito caro.

Na maioria dos casos, a construtora ainda conta com uma cláusula contratual que lhe reserva alguns poderes em relação ao condomínio. Em tais situações, ela é autorizada a proceder, em nome de seus contratantes, todas as diligências para a regularização das unidades imobiliárias, bem como ao registro de Especificação e Convenção de Condomínio.

E, para registro do último ato, a Convenção de Condomínio, a incorporadora procede à abertura de CNPJ próprio, e pode, inclusive, indicar alguém para ser síndico ou uma administradora com a finalidade de dar manutenção à edificação. Na oportunidade, deverá ser aprovada uma previsão orçamentária capaz de custear todas as despesas daí em diante.

Merece a ressalva de que essa situação deve ser tida como provisória, até que a maioria das unidades seja vendida e os condôminos tenham meios para se organizar da forma que melhor lhes convier. Afinal, após o período de edificação, e vendidas as unidades, é imprescindível que tudo esteja em ordem e em perfeitas condições de habitação.

Por outro lado, os condôminos devem atentar para todas as formalidades requeridas por lei, pois há casos em que tanto o síndico quanto a administradora indicados atuam de forma conivente com a construtora, ao dificultarem eventual reparo estrutural ou mesmo de manutenção básica do edifício, após a entrega das chaves. Igualmente, é imprescindível que todos estejam atentos aos prazos de garantia discriminados em contrato.

Nesse caso, os condôminos devem estar cientes de que são eles que deverão eleger o síndico, pois, acaso a incorporadora o faça, estará incorrendo em violação ao art. 1.347 do Código Civil. Mais do que isso, quando houver indicação de síndico pela empresa, ele deve concorrer em igualdade de condições com os residentes que o elegerão. O mesmo ocorre com a administradora, que pode substituir o síndico acaso haja aprovação em assembleia, na forma do §2º do art. 1.348 do Código Civil.

Enfim, é importante que os condôminos estejam unidos em prol de seus interesses, sempre atentos aos critérios legais para organização de condomínios, para que qualquer manobra de oportunismo de quem quer que seja não se torne um problema para o cotidiano dos proprietários.

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