Meu negócio e o coronavírus: preciso pagar aluguel?

O coronavirus parou o mundo. Afinal, sem vida (principalmente vida saudável) não coexistimos e, consequentemente, não há economia, não há comércio, não há diversão e tampouco lazer. Então, nada mais justo (e natural) que paralisar nossas atividades cotidianas até que a pandemia seja dissipada, já que não há dor maior que a morte.

Mas uma questão surgiu muitas vezes na cabeça do comerciante e lojista brasileiro durante essa crise: é preciso realmente pagar todo o aluguel, sendo que não estou utilizando o imóvel? E mais, sem receber qualquer receita para arcar com essa despesa?

Ora, o valor do aluguel é fixado em contrato quando estão presentes condições de normalidade e estabilidade econômica, e se espera de ambas as partes o seu cumprimento. Ou seja, espera-se do locador que disponibilize o imóvel, e do locatário, que pague a parcela locatícia e demais encargos, sendo que um não pode cobrar do outro se não cumpre sua própria obrigação (art. 476 do Código Civil).

Como se sabe, a situação é de anormalidade, sem perspectiva de melhora, e o locador, por força maior, não pode cumprir sua parte de disponibilizar o imóvel para a atividade do lojista. Nesse caso, há instrumentos legais que garantem ao locatário discutir a prestação perante o Judiciário, se não chegar em acordo com o locador que insistir em cobrar.

O primeiro diz respeito à revisão contratual, e é aplicado para contratos que já estão vigentes há mais de 3 (três) anos, e tem previsão no art. 19 da Lei de Inquilinato. Caso o contrato ainda não tenha completado esse tempo de vigência, a lacuna da lei especial é suprida pelo art. 317 do Código Civil.

Além disso, tratando especificamente sobre situações imprevisíveis que impossibilitem o cumprimento do contrato, o locatário ainda pode se valer do art. 478 do Código Civil para requerer em Juízo a sua resolução. Nesse caso, a decisão que determinar o fim do contrato terá efeitos retroativos à data em que o locador for citado, e isso pode evitar que o pior aconteça.

Todos esses são instrumentos jurídicos que garantem ao lojista a possibilidade de fazer valer seus direitos em Juízo, o que não pode ser descartado se a negociação (também prevista pela Lei de Inquilinato no art. 18) restar infrutífera.

Por isso, é preciso traçar um planejamento imediato de atuação jurídica coordenada, para que o locador não tome medidas que irão prejudicar o lojista, nem deixe de tomar aquelas que possibilitarão uma recuperação mais rápida e eficaz. Além disso, para negociar é preciso experiência com as técnicas apropriadas, para que, posteriormente, o uso do Judiciário se torne remédio e não veneno.

Fato é que, sem faturamento não é possível pagar o aluguel. E, caso o locador insista na manutenção do contrato e na cobrança integral dos aluguéis, o que ocorrerá é a desocupação em massa dos imóveis comerciais.

Em síntese, apenas unindo interesses e forças para superar esse período de dificuldade é que haverá chances de superá-la e ainda assim colher frutos. Do contrário, o Judiciário, que apenas está atuando em casos de urgência, receberá várias demandas de lojistas, que devem sobreviver a essa situação, como já foi confirmado em diversas decisões pelo Brasil.

Ao final, quem se proteger melhor na quarentena, sobreviverá.