Os riscos de não se registrar o contrato de promessa de compra e venda de imóveis

É notável, nos dias de hoje, que os negócios mais rotineiros são realizados com grande objetividade e celeridade. Com a informatização e a massificação das ofertas no mercado, o interesse maior é que toda e qualquer negociação seja realizada de acordo com um padrão estabelecido previamente, para que as transações sejam feitas da forma mais breve possível. Fora desse molde, corre-se o risco de não haver satisfação de interesses.

No mercado imobiliário não é diferente, pois a necessidade de estar na posse de um imóvel para dele usufruir é quase tão urgente quanto a de quem está vendendo para adquirir outra propriedade ou ter o retorno de seu investimento. E, em se tratando de compra e venda de imóveis, é que deve ser adotada a maior cautela possível.

Nesses casos, já se tornou praxe a realização do contrato de promessa de compra e venda, para que se garanta a preferência na aquisição do imóvel. Como é comum que contratos desse tipo sejam realizados, a maioria deles é concluído e a transação é realizada ao final, transferindo-se a posse do vendedor para o comprador.

Destaque-se, todavia, que, na grande parte dos casos conduzidos dessa forma, é a posse que é transferida, não a propriedade. Isso se deve à falta de registro dos negócios jurídicos, que, em que pese estarem devidamente formatados em um contrato escrito, não se tornaram públicos, ou seja, não houve registro em cartório, muitas vezes em razão das altas taxas cobradas por esse serviço. Em outras palavras, o promitente comprador, que adquiriu o imóvel de fato, não o possui de direito, sujeitando-se a possíveis constrangimentos.

Assim, o que se tornou costumeiro para acelerar uma transação, por um lado, também se tornou um empecilho, por outro. Uma entre as diversas razões pelas quais um proprietário decide vender o seu imóvel, por exemplo, é a de possuir muitas dívidas. E, nesse caso, se não houver o registro da transação, tornando-a pública, o imóvel continua em seu nome, mesmo após a venda.

Aproveitando esse exemplo, de que o imóvel foi vendido para saldar dívidas, é possível que ele não seja suficiente para tanto, e que ele sofra bloqueio ou penhora em eventual ação judicial de cobrança/execução. Consequentemente, por não haver registro da transferência, o maior prejudicado será o adquirente do imóvel, que será obrigado a se manifestar perante a Justiça, o que implica em despesas com advogado e custas judiciais, sem mencionar a longa espera pelo julgamento final.

Essa manifestação, que ocorre por meio de Embargos de Terceiro, inclusive, é amplamente aceita pela jurisprudência pátria, tanto que foi objeto da Súmula nº 84 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), assim redigida: “É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovida do registro.”

Como pode ser observado, a súmula do STJ, que serve de orientação para outros tribunais, admite os Embargos de Terceiro, mesmo que não haja registro do compromisso de compra e venda de imóvel. Quer dizer que, independentemente de registro do contrato, a transferência da propriedade é válida e que certamente prevalecerá a negociação, resultando, ao final, na desconstituição da penhora.

Mesmo assim, é necessário alertar àqueles que pretendem adquirir um imóvel que o registro de promessa de contrato de compra e venda é imprescindível, bem como o registro da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis, e podem se valer de profissionais qualificados para cumprir essas exigências burocráticas. Isso tudo para que, enfim, o novo proprietário usufrua de seu bem e não corra o risco de ser incomodado em processo que não está em seu nome, e que pode levar anos para ser solucionado.

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