Limites para sanção contra condômino inadimplente

Conviver é necessário. Essa premissa é verdadeira para o ser humano, pois um depende do outro em diversos aspectos da vida. Em sociedade, como apenas um indivíduo não é capaz de realizar múltiplas tarefas, ele conta com alguém que saiba, e assim por diante. Isso cria uma cadeia de interdependência em que uma pessoa depende da outra, em maior ou menor grau, proporcionando condições favoráveis ou não.

Nesse contexto é que as diferenças são determinantes no convívio, pois elas podem ser a base de alianças ou desavenças entre as pessoas. Se dois ou mais indivíduos residem em uma estrutura comum, como em um edifício, a convivência é taxativa, e é preciso que regras sejam criadas para manter o ambiente pacífico e harmonioso. Entretanto, mesmo com regras que visem preservar a ordem, pode haver conflitos, justamente porque cada vizinho possui seu próprio histórico de vida.

Em se tratando de condomínios, quando o condômino deve taxa condominial, por exemplo, a regra comum é que ele sofra penalidade pela mora (multa), pois o seu atraso prejudica o condomínio, em parte, de honrar seus compromissos. Com o seu atraso, no mínimo, há um desconforto: a inadimplência continuada obriga os demais a dividirem a proporção do que não foi pago, o que se agrava com o passar do tempo.

Não raro, os vizinhos se desentendem nessas situações. Por isso, muitos condomínios chegam a acionar o condômino inadimplente no Judiciário, em ação de cobrança, preferindo esta via a uma negociação do débito. Em outros casos, o condômino é penalizado de outras formas, como o corte de energia elétrica e água, com base no que determina o art. 6º, §3º, inciso II da Lei nº 8.987/95, que autoriza a medida quando for de interesse da coletividade.

Entretanto, seja qual for o motivo da inadimplência, uma coisa é certa: o devedor deve continuar sendo responsabilizado com base em critérios objetivos que não coloquem nem o síndico nem os demais condôminos em posição de aparente arbitrariedade, o que pode apenas agravar o desgaste. Assim, qualquer medida administrativa, como o corte de luz e de água, deve ser discutida entre os condôminos.

Uma das maneiras de evitar o desgaste excessivo em eventual corte é observar os requisitos para que a medida seja tomada. Na prática, muitos condomínios o fazem com base nos votos da maioria dos presentes em assembleia, quando a aprovação deveria ser de, no mínimo, 2/3 dos condôminos, respeitado o quórum específico. De qualquer forma, não apenas a suspensão do fornecimento de luz ou água deve ser tratado em assembleia, mas também a forma de cobrança, o que inevitavelmente deve incluir negociação, notificação e emissão de avisos prévios sobre o corte, para que o devedor não seja surpreendido com a medida.

Em síntese, a penalidade só pode ser aplicada se for devidamente aprovada pelos condôminos, que deverão estabelecer procedimento similar ao que é tomado pelas concessionárias antes de eventual corte de fornecimento, inclusive com a prévia notificação do devedor, o que está respaldado pela jurisprudência do TJMG.

Dessa maneira, o condomínio pode contar com mais esse instrumento para obtenção de receita, valendo destacar, mais uma vez, que, se o procedimento não for objetivo na responsabilizar o devedor, existe o risco de se cometer uma arbitrariedade, o que é o bastante para retirar a legitimidade do credor. Com isso, um profissional especializado na área é indispensável para garantir segurança nas ações formais do condomínio, visando sempre o bom convívio de seus condôminos, já que conviver é uma imposição humana.

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